日前，记者采访了GHP INTERNATIONAL(古瀚浦国际咨询集团)董事长顾军先生。面对目前房地产行业调控、证券市场低迷、实体经济萎缩，经济形势扑朔迷离，房地产行业该向何方发展？GHP INTERNATIONAL(古瀚浦国际咨询集团)董事长顾军先生就目前房地产行业在规划设计、土地获取、资金来源、销售策划方面提出了自己观点，并对中国房地产市场的创新点做重要点评。

    记者：规划设计是社区的灵魂，尤其在国家调控住宅项目的时候，针对房地产项目的业态变化，GHP INTERNATIONAL(古瀚浦国际咨询集团)有什么对策？

    顾军：住宅市场是这次调控的主要对象，而商业地产、城市综合体等新业态，受调控影响比较小。城市综合体在住宅与商业地产之间，走出了一条新道路。与住宅不同，商业地产的泡沫，受市场的影响很容易表现出来。如果内需不能有效扩大，商业就会明显受到经济形势影响，进而影响城市综合体。相反，如果系统规划好城市布局，合理分配各种业态，结合内需的有效提振，城市综合体就可能成为城市历史的彰扬。

    国内现在很多城市都在建设城市综合体，项目规划内容类似。开发商要尽力避免“同质化”的开发思想。借助全球兄弟机构的智力和创意，凭借十多年在中国市场的耕耘，在项目的设计理念上，GHP INTERNATIONAL(古瀚浦国际咨询集团)所有项目更加注重城市配套的繁华和居住区的优雅，将老城区的人文优势、新型建筑体、建筑科技相结合，从产品的园林水系设计、商业形态设计、服务特色上，充分个性化，GHP INTERNATIONAL(古瀚浦国际咨询集团)力求做到领先和创新。

    记者：土地是房地产行业的根基，国家对房地产行业宏观调控，对当前土地的拍卖和获取产生了哪些影响呢？

    顾军：各地国土部门按照年度计划供地，由于上半年成交土地比往年要少，因此下半年会在一定时间内集中释放土地。况且，土地成交价格和楼市热销程度有一定关联，今年的九、十月份，楼市低迷，不少业内人士担心土地市场也会跟着低迷。所以，近期土地多以底价成交，市场较上半年已经明显降温。目前开发商资金来源减少，预计，未来的土地交易市场会进一步冷却。

    整体上看，不少开发商对未来房地产市场趋势依然看好，因此，部分开发商会继续拿地，尤其实力强大的大型开发商，依然会拿下大量的土地，降低开发成本。总体情况综合来看，未来的土地市场或许会进一步“降温”，但不会出现“惨淡”的状况。

    记者：众多城市限购，国家金融政策紧缩，减少放贷，而房地产行业属于资金密集型产业，受此影响，房地产开发企业应如何应对？

    顾军：一系列紧缩政策的累积效果开始显现，房地产、制造业都受到影响。各地限购，地方经济发展放缓。有的城市想结束限购，前几天南方某城市先是公告结束限购，当晚就又终止公告，这表明，国家对此次调控决心很大，并且执行相当严格。而中小企业的破产，甚至某些大型企业也开始破产，未来政策如何转向还有一些不确定因素？

    在国家没有结束房地产紧缩之前，房地产企业要自发创新。目前对金融创新的产生有几个有利条件：第一，新型金融业态进入房地产创造了广阔的市场容量；第二，对个人投机的持续打击，迫使一些在终端市场炒房的民间资本通过金融手段投资房地产；第三，提振内需需要开发商业配套，商业地产最终收益将大大高于住宅市场，在这种情况下，更多的资金将流入预期收益高的商业地产和城市综合体项目。从发达国家的金融市场来看，信托、私募股权、企业债券等新型融资模式将获得突破性发展。

    记者：楼市现在受调控影响很大，最近几个银行调高首贷利率，对此顾先生对房地产销售策划有什么建议？

    顾军：随着调控的加深，楼市可能从卖方市场转入买方市场，这就要求开发商在规划、设计、建造等环节更多的去调查、研究购房者的需求：首先，根据项目定位，调研当地人口结构、经济收入、消费偏好，以此选定未来销售目标；其次，根据目标对象的居住、休闲、娱乐、购物、教育等现在和未来短期内需求状况，规划小区设计和各种业态分布；最后，根据选定目标群体及其主导需求，有针对性有选择性的选择营销策划方案。

    记者：顾先生，能否对未来房地产行业的主要创新点做个简要总结？

    顾军：房地产行业创新点还是比较多，根据中国房地产行业的整体状况，讲两个有代表性的吧：房地产服务管理总包、房地产整体决策。

    房地产服务管理总包，涵盖整个房地产从土地规划到建造到最终物业管理的整个产业链。国内房地产开发企业属性复杂，技术参差不齐；尤其中小开发企业，不具有竞争优势，前几年房地产市场门槛低、容易销售，问题表现得不明显，现在这些问题已经逐步表露出来了，并产生很大的影响。比如，规划不合理，建了就拆；配套不全，生活、娱乐不方便；水电气网设计不合理，装修、维护麻烦等问题大量出现。这就要求有实力的企业要抓住契机，整合各方力量，开发服务管理总包市场。

    房地产整体决策，这个和房地产行业政策不明朗有很大关系。房地产行业资金量大，建设周期相对长，政策的影响非常大。而现有的房地产开发企业，受惯性思维影响，主张大干快上，对国家未来的政策把握不够。这就要求有实力的咨询机构充分发挥自身尤其，与政策研究所和研究机构合作：在开发前，做好项目的规划、设计、评估和政策预测工作；在地产开发过程中，做好流动资金监控、分析、评估和项目决策工作；销售时，做好营销策划、交易预测、货币信贷情况等方面决策。