2020年，楼市政策又出现一些新动向。

01

就在新年伊始，新一轮降准落地。

整个市场的目光聚焦于此，却有意无意忽视了更为关键的政策定调。

第一个政策定调来自银保监会。

近日，银保监会发文要求：银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

同时，银保监会还指出，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。

第二政策定调来自央行。

央行2020年工作会议提出，坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战，要加快建立房地产金融长效管理机制。

熟悉政策走向的人不难发现，这里出现了三个公开的新提法：

一是“抑制居民杠杆率过快增长”，

二是“建立房地产金融长效管理机制”，

三是“促进居民储蓄转化为资本市场长期资金”。

从鼓励到抑制加杠杆，从鼓励买房到炒股，这两个政策转向，比降准影响更为深远。

02

决策部门首提“抑制居民杠杆率过快增长”，究竟意味着什么？

无论接受与否，这都是一次相对明显的政策转向。

就在2016年，有关方面的定调是：

“个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。”

当时楼市正处于去库存阶段，居民杠杆率尚未触及高位，与国际相比还有一定差距，居民加杠杆仍有空间。

到了2017年，表态变成了：

“从全球比较来讲，中国家庭杠杆率不算高，但是最近几年增长很快，不是说现在就要去杠杆，而是说增长的过程要注意质量，要使增量部分保持稳健，同时又是高质量的”。

虽然有关部门意识到居民杠杆增长过快的现实，但在当时风险仍旧可控，并不急于抑制家庭加杆杆。

时间到了2020年，政策却出现重大转向：

抑制居民杠杆率过快增长。

短短四年时间，政策出现如此之大的转向，从鼓励加 杠杆到抑制过快加杠杆，原因只有一个：

居民加杠杆太快，已经影响到消费和实体经济，影响到金融稳定。

这也同样说明，居民加杠杆的空间已然不足，而进一步加杠杆的风险越来越大。

03

居民杠杆率究竟有多高？

先解释一下，所谓居民杠杆率，指的是居民总债务与GDP之比。GDP是一年整个社会新创造的财富，居民杠杆率衡量的正是债务相对于收入的负担程度。

居民总债务，包括短期消费贷款、经营贷款，也包括住房贷款。其中房贷占比超过一半以上，而许多短期消费贷款最终也转化为买房的首付，实际房贷占比只高不低。

可以说，居民杠杆率，主要指的就是楼市杠杆率。

根据央行报告，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%。而在2008年，居民杠杆率仅为17.9%，十年间翻了三倍还多，居民杠杆率增速超过发达国家。（参阅《 央行发布重磅报告，透露房价关键信息 》）

即便就绝对值来看，60.4%的居民杠杆率，依旧高过国际平均水平，而且远远高于新兴国家水平。

相比全国，个别省份的杠杆率更是创下新高。浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）等省份，已经超过70%。

根据国际货币基金组织的观点， 居民杠杆率超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。

显然，我们面临的不只是居民杠杆率已经接近警戒水平的现实，而且是居民杠杆率增长过快的严峻问题，更是居民加杠杆的空间严重不足的未来。

显然，楼市加杠杆肯定要受到控制，再像过去十年狂飙式的增长，已经不现实了。

多说一句，抑制杠杆率过快增长，并非去杠杆，更多还是稳杠杆。

04

央行首提建立“房地产金融长效机制”，意味着什么？

全社会意义上的房地产长效机制，指的是房住不炒、租售并举、因城施策以及亟待立法的房地产税。

那么，什么是房地产金融长效机制？

从宏观上说，央行行长易纲的话可作为参考：

将按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

就目前而言，金融长效机制，至少应该包括LPR房贷利率、房地产融资管控、居民杠杆率监管。

这其中，LPR房贷利率已经开始落地。

《 2020年，房贷利率彻底变了 》一文指出，2020年，所有存量房贷都将转换成LPR模式。届时，房贷利率与5年期LPR挂钩，楼市利率与实体利率脱钩，为定向调控提供可能。

而防止资金违规进入房地产和抑制居民杠杆率过快增长，当属现阶段对楼市的关键定位，也符合“逆周期调节”的大原则。

要知道，楼市是资金密集型行业，对货币、信贷和利率的反应极其敏感，控制住金融，就控制住楼市的命脉。

显然，金融系统已经在提前打预防针了。

05

什么是“促进居民储蓄转化为资本市场长期资金”？

许多人将这一说法理解为“鼓励散户直接入市炒股”，这实际上属于误读。

银保监会有关负责人已经做过澄清解读：

这一政策的核心考量主要还是培育机构投资者，机构投资者的一部分资金就是来自于居民储蓄，机构投资者可以根据自己的投资策略配置债券、股票等资产，并非单一地让居民储蓄资金直接投入股市。

虽然这一政策并非鼓励散户直接炒股，但也足以证明“鼓励居民资金进入股市”的政策倾向。

要知道，过去的居民储蓄，要么通过存款进入银行系统（间接融资），要么通过六个钱包流入房地产，而资本市场（直接融资）发育不足。

如今，国家层面提出要发展多层次资本市场，实现从间接融资到直接融资的转换，居民储蓄无论是直接炒股，还是购买基金，抑或通过机构来理财投资，无疑都是大势所趋。

楼市与股市向来具有跷跷板效应。

居民手中的钱就这么多，要想跑赢通胀，靠存款显然不够，剩下的选择：要么进入楼市，要么进入股市等资本市场。

鼓励后者，对前者意味着什么，可谓不言而喻。

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